С 1 января 2025 года в Законе № 214-ФЗ о долевом строительстве действует часть 4 статьи 10: по требованиям о недостатках общая сумма, которую суд взыщет с застройщика, не может превышать 3% от цены договора. На практике это резко урезало компенсации: в одном из дел вместо заявленных 3 млн рублей суд взыскал 90 тысяч (дело № 8Г-9735/2025).
30 июня 2026 года Конституционный Суд в определении № 1875-О отказался признать норму неконституционной, но сделал важную оговорку: момент, с которого применяется лимит, нельзя автоматически привязывать к дате решения суда. Значит, спорить о лимите можно и нужно. А главное, что многие упускают: лимит касается не всех недостатков. Разбираем, где проходят границы и как экспертиза влияет на итоговую сумму.
Лимит распространяется на требования, связанные с нарушением требований к отделке, установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и других элементов отделки, изделий и оборудования. В общую сумму входят уменьшение цены, расходы на устранение, неустойка, проценты и убытки (ч. 4 ст. 10 Закона № 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ).
Исключения прямо названы в норме:
▪ договор предусматривает выплату в большем размере;
▪ неустойка за просрочку передачи квартиры (ч. 2 и 2.1 ст. 6) — она считается отдельно;
▪ возврат цены договора при его расторжении по основаниям закона, например при существенных недостатках (ч. 3 ст. 7).
Главное для спора. Из текста нормы следует, что лимит не должен касаться дефектов, которые не относятся к отделке, окнам, дверям и сантехнике: трещин в несущих стенах и перекрытиях, промерзания наружных стен, протечек кровли и других конструктивных недостатков. Устойчивой судебной практики по этому вопросу пока нет, и исход зависит от суда. Но без разделения недостатков в заключении эксперта у дольщика нет даже повода для такого спора.
Условный пример. Квартира стоит 9 млн рублей, 3% — это 270 000 рублей. Эксперт выявил дефекты отделки, окон и сантехники на 520 000 рублей и промерзание наружной стены с плесенью на 380 000 рублей.
▪ если в заключении одна общая сумма — 900 000 рублей «на устранение недостатков», суд вправе ограничить всё взыскание 270 000 рублей;
▪ если стоимость посчитана раздельно, ограничение применяется только к отделке: 270 000 + 380 000 = 650 000 рублей.
Разница — 380 000 рублей, и она зависит не от суда, а от того, как поставлен вопрос эксперту и как построено заключение. Поэтому в ходатайстве об экспертизе стоит прямо просить определить стоимость устранения отдельно по группам недостатков. Как правильно формулировать вопросы, мы разбирали в статье о ходатайстве о назначении экспертизы.
Закон распространил лимит и на старые договоры, но только в части прав и обязанностей, которые возникли после 1 января 2025 года (ч. 5 ст. 6 Закона № 482-ФЗ). Минстрой в 2025 году разъяснял, что лимит действует по всем делам, решённым после этой даты. Суды разошлись: часть не применяет его, если квартиру передали до 2025 года, большинство применяет по дате решения.
Конституционный Суд в определении от 30.06.2026 № 1875-О сказал: эти нормы не связывают момент возникновения прав и обязанностей с датой решения суда. Он определяется по обстоятельствам конкретного обязательства, в том числе с учётом поведения сторон. Если квартира передана, недостатки выявлены и претензия предъявлена до 2025 года, есть основания спорить с применением лимита. Сохраните доказательства дат: акт передачи, акт осмотра, претензию с отметкой о получении.
Гарантия. На сам объект — не менее 3 лет со дня передачи (ч. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ; до сентября 2024 года было 5 лет). На технологическое и инженерное оборудование — 3 года. На отделку — срок по договору, но не менее одного года (ч. 5.2 ст. 7, действует с 2025 года). Срок заявления претензий по отделке часто истекает раньше, чем дольщик замечает дефекты.
Штраф за отказ удовлетворить требования добровольно — 5% от присуждённой суммы (ч. 3 ст. 10). Конституционный Суд в постановлении от 14.04.2026 № 24-П указал: если застройщик отказал до 1 сентября 2024 года, действует прежний порядок со штрафом 50%.
Отсрочка. В 2025 году неустойка за просрочку устранения недостатков и штраф не начислялись. С 1 января 2026 года они снова начисляются. По части требований, предъявленных до 2025 года, выплата неустоек и штрафов отсрочена до 31 декабря 2026 года (постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 в редакции от 30.12.2025 № 2227). На фактически понесённые расходы на устранение недостатков отсрочка не распространяется.
Вывод: 2026 год — время фиксировать недостатки, проводить экспертизу и подавать иски, чтобы не упустить гарантийные сроки.
▪ отделку — по договору, стандарту застройщика, если договор на него ссылается, и строительным нормам. С 1 марта 2026 года действует ГОСТ Р 72509-2026 «Отделочные работы. Требования к результатам работ»;
▪ окна и двери — монтаж, герметичность, промерзание откосов;
▪ конструкции — трещины, отклонения стен и перекрытий, промерзание наружных стен (тепловизионная съёмка в отопительный сезон);
▪ инженерные системы — отопление, вентиляция, водоснабжение;
▪ стоимость устранения — раздельно по группам недостатков и по ценам на дату исследования.
Строительно-техническая экспертиза — от 40 000 ₽, срок 20–45 дней. Если застройщик уже представил своё заключение, проверить его можно рецензией — от 30 000 ₽, 7–14 дней.
Лимит в 3% цены договора ограничивает требования по отделке, окнам, дверям и сантехнике. Конструктивные дефекты, судя по тексту закона, под него подпадать не должны, хотя устойчивой практики пока нет. Поэтому стоимость устранения нужно считать раздельно: иначе суд может урезать всю сумму. Применять ли лимит, если квартиру передали до 2025 года, — вопрос спорный, и Конституционный Суд оставил для этого спора пространство. Неустойка и штраф в 2026 году снова начисляются, а гарантия на отделку — всего год, так что тянуть с осмотром и экспертизой невыгодно.
Если в квартире от застройщика нашлись дефекты, пришлите договор, акт передачи и фотографии. Скажем, какие недостатки попадают под лимит, какие нет и какая экспертиза нужна. Подробно о направлении — на странице строительно-технической экспертизы.
Подскажем, нужна ли экспертиза и какой вид подойдёт. Назовём вилку по цене и срокам — без обязательств.